Carta abierta al Consejo de Administración de Realia Business, S.A.

LONDRES, 30 de noviembre de 2018 /PRNewswire/ -- Copia de la carta remitida al Consejo de Administración de Realia por Polygon el 30 de noviembre de 2018 con respecto al Aumento de Capital anunciado por la compañía el pasado 15 de noviembre de 2018.

Sr. Juan Rodríguez Torres
Presidente del Consejo de Administración
REALIA BUSINESS, S.A.
Av. Del Camino de Santiago, 40
28050 Madrid

Por correo certificado

30 de noviembre de 2018

Estimado Sr. Rodríguez Torres:

Le contactamos en relación con la ampliación de capital de 149 millones de euros que Realia Business, S.A. ("Realia" o la "Compañía") tiene intención de realizar, como la Compañía anunció al mercado el pasado 15 de noviembre de 2018 mediante un Hecho Relevante, completado con otro el día siguiente 16 de noviembre (el "Aumento de Capital"), así como en relación a nuestra carta del pasado 20 de noviembre en la cual expresamos nuestras preocupaciones acerca del Aumento de Capital.

Nos gustaría destacar que ni Realia ni nadie de su Consejo de Administración ha respondido a nuestra carta, ni tan siquiera acusado su recibo.

Y Realia no ha proporcionado tampoco, a nuestro entender, ninguna razón de peso acerca de por qué necesita realizar el Aumento de Capital – en el cual Inversora Carso ha declarado su intención de suscribir aquellos derechos que no sean ejercitados por los minoritarios -, cuando seguimos creyendo firmemente que la Compañía no lo necesita.

De hecho, en la Nota sobre las Acciones publicada el 27 de noviembre de 2018, en la cual se determinan las condiciones del Aumento de Capital, hay ciertas afirmaciones que nos parecen claramente inexactas:

1. Primero, la Nota afirma que se destinarán 120 millones de euros del Aumento de Capital a la amortización del préstamo de la actividad de promoción de Realia; sin embargo, la Nota omite el hecho de que, como se puede constatar en los resultados de la Compañía a septiembre de 2018, la deuda neta de esta actividad de promoción es en realidad de unos 92 millones de euros, dado que hay más de 27 millones de euros de caja en este negocio.
   
   
2. Segundo, la Nota también afirma que la promoción por parte de Realia de las 301 unidades en los cuatro proyectos de promoción costará a la Compañía 95 millones de euros, es decir unos 316.000 euros por vivienda solamente por la urbanización y construcción, toda vez que Realia ya posee los terrenos sobre los que se va a edificar. Creemos que esta cifra es una clara exageración del coste real de desarrollo de dichas viviendas. Calculamos que, en media, otros promotores cotizados en España (Metrovacesa, Aedas, Neinor, Quabit e Inmobiliaria del Sur) tienen un coste de urbanización y construcción que supone entre el 46 y el 50% del precio de venta medio de las viviendas de alrededor de 250.000 euros por unidad. De lo cual se deduce que estas compañías tienen un coste de construcción comprendido entre los 115.000 y los 125.000 euros por vivienda, de media. Aplicando estos parámetros, Realia no requeriría más de 35 millones de euros para completar estas promociones, asumiendo que no haya preventas en estos proyectos y que no se lograra financiación bancaria que otras compañías del sector están consiguiendo una vez alcanzado un nivel de preventas del proyecto superior al 30%. De lo cual se deduce que, probablemente, la caja que la actividad de promoción de Realia posee en la actualidad es más que suficiente para construir estos proyectos.

Por otro lado, nos gustaría preguntar por las noticias publicadas en prensa acerca de la importante permuta de terrenos que Realia ha llevado a cabo en Leganés en febrero de 2018. Parece que se ha recibido un terreno urbanizable de un valor de hasta 40 millones de euros, permutado por un terreno rústico cuyo valor era de 4 millones de euros^[1]. Con esta permuta, Realia obtendría pues unos terrenos de alto potencial para uso comercial situados justo al lado de su centro comercial Plaza Nueva. El acuerdo con el municipio de Leganés parece asimismo conllevar un pago a favor de Realia de aproximadamente 8 millones de euros en intereses de demora^[2].  Esto parece ser información extremadamente importante para los accionistas de Realia, y muy relevante pues introduce más dudas acerca de la necesidad de realizar el Aumento de Capital. Sin embargo, Realia no ha informado al mercado acerca de este hecho, ni mediante "hecho relevante" ni en sus informes trimestrales. 

Reiteramos nuestras preocupaciones señaladas en nuestra anterior carta. Pretendemos continuar evaluando los términos del Aumento de Capital, los detalles que se proporcionan de la Nota y seguiremos comunicando nuestras preocupaciones tanto al Consejo de Administración como al mercado en general.

Atentamente,

Polygon Global Partners LLP

^[1] https://www.noticiasparamunicipios.com/municipios-madrid/leganes-el-alcalde-confirma-que-se-ha-ejecutado-en-notaria-por-orden-judicial-la-permuta-de-terrenos-de-portfolio/

^[2] https://www.lavanguardia.com/local/madrid/20180201/44451655700/leganes-ejecuta-la-permuta-de-suelo-de-portfolio-tras-la-peticion-judicial.html

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